Tope de aumento de renta en CDMX 2026: qué dice la ley y cómo calcularlo

Desde febrero de 2026, hay certeza jurídica sobre un tema que dividía a propietarios e inquilinos en la Ciudad de México: la Suprema Corte de Justicia de la Nación avaló la constitucionalidad del artículo 2448-D del Código Civil de la CDMX, que limita el incremento anual de renta a la inflación registrada por el Banco de México.

Para 2026, ese tope es del 3.69%.

Lo que parece simple en papel tiene implicaciones prácticas importantes que muchos propietarios aún no entienden del todo.

Qué dice exactamente la ley

El artículo 2448-D del Código Civil de la Ciudad de México establece que, en contratos de arrendamiento de inmuebles de uso habitacional, el incremento anual de renta no puede exceder el porcentaje de inflación general anual publicado por el Banco de México para el año inmediato anterior.

La inflación anual de 2025, según Banxico, cerró en 3.69%. Ese es el tope máximo para cualquier aumento de renta en CDMX que se aplique durante 2026.

La resolución de la SCJN en febrero de este año despejó el debate: no importa lo que diga el contrato original, si establece un incremento mayor al 3.69% anual para 2026, esa cláusula no es exigible dentro de la Ciudad de México.

Cómo calcular el aumento permitido

El cálculo es directo:

Renta actual x 1.0369 = renta máxima permitida en 2026

Ejemplo: si el inquilino paga 15,000 pesos mensuales, la renta máxima que puedes cobrar en la renovación de 2026 es de 15,553.50 pesos. Cualquier cifra superior a esa está fuera del tope legal.

Algunos puntos prácticos:

• El tope aplica sobre el monto de renta vigente, no sobre el valor de mercado del inmueble.
• Si el contrato se renueva con un nuevo acuerdo entre las partes, el tope sigue aplicando.
• Si el contrato termina y se firma uno completamente nuevo con el mismo inquilino, hay debate jurídico sobre si el tope aplica al precio inicial o solo a incrementos subsecuentes. En caso de duda, conviene consultar con un abogado.

Este artículo se enfoca en el número vigente para la CDMX en 2026. Si quieres el panorama completo (cómo funciona el mecanismo del INPC, qué pasa fuera de la Ciudad de México y cómo notificar el aumento correctamente), revisa la guía base sobre cuánto puede aumentar la renta al año y qué dice la ley.

Qué pasa si el propietario sube más del tope

El inquilino tiene derecho a reclamar la diferencia. Puede hacerlo ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México (Prosoc), que tiene facultades de conciliación en materia de arrendamiento. En caso de que el conflicto no se resuelva, puede escalarse a un juicio ordinario civil.

El propietario que excedió el tope no solo debe devolver la diferencia cobrada de más, sino que puede enfrentar sanciones adicionales dependiendo de cómo se resuelva el proceso.

Qué contratos no están sujetos al tope

Hay excepciones importantes:

• Contratos de uso distinto al habitacional: oficinas, locales comerciales y bodegas no están sujetos a este artículo del Código Civil.
• Inmuebles fuera de CDMX: el tope es exclusivo de la Ciudad de México. Cada estado tiene su propio Código Civil y algunos no tienen regulación equivalente.
• Contratos nuevos con inquilinos nuevos: el debate jurídico sigue abierto, pero la interpretación dominante es que el tope aplica a incrementos dentro de una relación arrendataria continua.

Por qué la informalidad complica todo esto

Un dato relevante: aproximadamente el 30% de los arrendamientos en CDMX no tienen contrato registrado. Sin contrato, el tope es teóricamente inaplicable porque no hay documento que acredite cuál era la renta original.

Esto no convierte la informalidad en una ventaja para el propietario. Al contrario: sin contrato, el propietario tampoco tiene herramientas para exigir el pago, documentar incumplimientos o iniciar un desalojo de forma ordenada.

La formalización del contrato es la única forma de estar protegido tanto por la regulación como frente a ella.

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