Carta de desalojo de vivienda por falta de pago: formato y plazos en México

Tu inquilino lleva tres meses sin pagar y ya no contesta el teléfono. La carta de desalojo de vivienda por falta de pago es el primer documento formal para exigir el pago o la entrega del inmueble, y funciona como constancia si el caso llega a tribunales.

El costo de no actuar a tiempo es alto. Según el análisis de Liv, el costo promedio de un juicio de desalojo en México es de 370,000 pesos: aproximadamente 250,000 en gastos judiciales y 120,000 en rentas no cobradas. Antes de llegar ahí, esta guía te da el formato exacto de la carta, qué debe incluir y qué esperar después de enviarla.

Qué es una carta de desalojo por falta de pago y cuándo conviene enviarla

La carta de desalojo por falta de pago es una notificación escrita donde el propietario informa al inquilino el monto adeudado, los periodos que cubre y el plazo para pagar o desocupar el inmueble. No es una orden judicial. Es el paso previo, documentado, antes de considerar la vía legal.

Envíala cuando el inquilino acumule al menos un mes de renta vencida y los recordatorios directos (llamadas, mensajes) no hayan funcionado. Enviarla demasiado pronto, ante un solo retraso, puede tensar una relación que aún tiene arreglo. La carta funciona mejor cuando ya hay un patrón de incumplimiento y necesitas un documento con fecha y firma.

Qué debe incluir la carta para que sirva como constancia frente al inquilino

Una carta sin información completa no sirve como evidencia. Antes de enviarla, revisa que incluya:

• Nombre completo del arrendador y del inquilino.
• Dirección exacta del inmueble arrendado.
• Número o referencia del contrato de arrendamiento vigente.
• Monto adeudado y los periodos específicos que corresponden a ese adeudo.
• Plazo para regularizar el pago, conforme a lo que establezca tu contrato.
• Fecha de entrega y forma en que se envió (correo certificado, mensajería, entrega en mano con acuse).
• Firma del propietario o de su representante legal.

Guarda una copia firmada y, si es posible, un acuse de recibo del inquilino. Ese comprobante es lo que después demuestra que intentaste resolver el conflicto antes de escalarlo.

Formato de carta de desalojo por falta de pago para copiar y adaptar

Usa este formato como base y adapta la información entre corchetes a tu operación específica. Cópialo en un documento nuevo antes de enviarlo.

[CIUDAD], a [FECHA]

Para: [NOMBRE DEL INQUILINO]
Domicilio del inmueble: [DIRECCIÓN DEL INMUEBLE]

Asunto: Aviso de falta de pago y solicitud de regularización

Por medio de la presente, el suscrito [NOMBRE DEL ARRENDADOR], en mi carácter de propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN DEL INMUEBLE], me dirijo a [NOMBRE DEL INQUILINO] en relación con el contrato de arrendamiento número [NÚMERO DE CONTRATO], firmado el [FECHA DE FIRMA DEL CONTRATO].

Le informo que, a la fecha de este escrito, existe un adeudo por concepto de renta correspondiente a [NÚMERO DE MESES] mes(es), por un monto total de [MONTO EN PESOS] pesos, correspondiente a los siguientes periodos: [DETALLE DE PERIODOS ADEUDADOS].

Por lo anterior, le solicito realizar el pago del monto adeudado en un plazo de [PLAZO EN DÍAS] días naturales, contados a partir de la recepción de esta carta, conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento vigente.

De no recibir el pago o una propuesta de regularización dentro del plazo señalado, me veré en la necesidad de iniciar las acciones legales correspondientes para el cobro de las rentas vencidas y, en su caso, la recuperación del inmueble.

Quedo atento a su respuesta.

Atentamente,

[NOMBRE DEL ARRENDADOR]
[TELÉFONO DE CONTACTO]
[FIRMA]

Esta plantilla es referencial: una base para adaptar a tu caso, no un documento legal definitivo ni sustituto de asesoría legal. Para la siguiente renta, conviene formalizar desde el inicio las cláusulas de protección en el Contrato de Arrendamiento.

Qué pasa después de enviar la carta: plazos y proceso legal del propietario

Enviar la carta no termina el proceso, lo abre formalmente. Estos son los pasos que suelen seguir:

1. Esperar el plazo señalado en la carta. Si el inquilino paga o propone un acuerdo por escrito, documenta esa respuesta también.
2. Cobranza extrajudicial. Si no hay respuesta, el siguiente paso es buscar el pago o la entrega voluntaria del inmueble sin iniciar juicio todavía.
3. Demanda judicial. Si la cobranza extrajudicial no funciona, el caso puede escalar a juicio de desalojo, con gastos judiciales, audiencias y tiempos que dependen del juzgado.
4. Recuperación del inmueble. Una vez resuelto el proceso legal, se documenta la entrega, se revisa el estado del inmueble y se cierra el expediente.

Para entender el panorama completo de qué hacer cuando el inquilino no paga, revisa la guía qué pasa si el inquilino no paga.

Cuánto cuesta recuperar el inmueble si el inquilino no responde

El costo no es solo el juicio. Es la combinación de gastos judiciales y meses sin cobrar renta mientras el proceso avanza. Según el análisis de Liv, el costo promedio combina 250,000 pesos en gastos judiciales y 120,000 pesos en rentas no cobradas, un total cercano a 370,000 pesos.

Ese número muestra por qué la carta debe enviarse temprano: entre más meses pasan sin documentar el adeudo, más se acerca el caso al escenario de juicio completo. Liv emite la Póliza Jurídica de Arrendamiento en México, que cubre cobranza, mediación y defensa legal por incumplimiento del inquilino. En la práctica, eso significa que el propietario no gestiona el proceso solo ni absorbe los gastos judiciales sobre la marcha.

Cómo evitar llegar a la carta de desalojo: revisar al inquilino y al Obligado solidario antes de firmar

La forma más barata de resolver una falta de pago es no llegar a ella. Antes de firmar, revisa:

• Identidad e ingresos del inquilino. Confirma que el ingreso reportado sea consistente con la renta mensual.
• Historial crediticio. Según el análisis de Liv sobre miles de investigaciones procesadas, 3 de cada 10 inquilinos presentan señales de riesgo.
• Antecedentes legales. No sustituyen la conversación directa, pero sí muestran patrones que una plática no revela.
• Obligado solidario. Investígalo con el mismo rigor que al inquilino: identidad, capacidad económica y antecedentes.

El perfil típico de alto riesgo detectado por Liv acumula más de un año sin cumplir pagos, cinco deudas vencidas y aproximadamente 140,000 pesos de deuda acumulada. Detectar ese perfil antes de firmar es más barato que redactar una carta de desalojo después. Una Investigación de Inquilino ayuda a revisar esas señales antes de entregar las llaves.

Antes de firmar tu próxima renta, revisa al inquilino y al Obligado solidario con información verificable en lugar de una carta que llega meses después. Conoce la Póliza Jurídica de Arrendamiento.