Cómo sacar a un inquilino que no paga sin contrato escrito

La pregunta llega casi siempre con la misma frase: no hay contrato, la persona lleva meses sin pagar y el propietario siente que no tiene nada en la mano. La primera buena noticia es que sí tiene algo, y la primera mala es que el camino corto no existe.

Empecemos por lo que no es cierto: que sin contrato no hay arrendamiento. El arrendamiento se perfecciona cuando dos personas acuerdan el uso de un inmueble a cambio de una renta. El documento prueba ese acuerdo, no lo crea.

De hecho, la ley se pone del lado contrario al que muchos propietarios imaginan. El artículo 2406 del Código Civil para la Ciudad de México dice que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito y que la falta de esa formalidad se imputa al arrendador. La omisión del papel es responsabilidad de quien renta el inmueble, no del inquilino.

Lo primero: qué prueba el arrendamiento cuando no hay documento

Antes de cualquier movimiento legal, junta el expediente. Sin contrato, la relación se acredita con hechos, y los hechos tienen que estar en algún soporte.

• Pagos periódicos. Transferencias o depósitos del ocupante con la misma cantidad y la misma frecuencia son la prueba más fuerte que existe. Descarga los estados de cuenta del periodo completo.
• Recibos de renta. Si alguna vez firmaste un recibo, ese documento dice quién paga, cuánto y por qué concepto. Guarda todas las copias.
• Mensajes. Conversaciones donde el ocupante pide prórroga, reconoce el atraso o pregunta la cuenta de pago valen mucho, porque ahí él mismo reconoce la relación.
• Servicios y correspondencia. Recibos de luz, agua, gas o internet a su nombre en tu dirección.
• Testimonios. El administrador del edificio, el portero o los vecinos pueden declarar desde cuándo ocupa el inmueble y en qué calidad.
• Cuotas de mantenimiento. Si el ocupante las pagó, hay registro en la administración del condominio.

Si el pago siempre fue en efectivo y sin recibos, el expediente queda más delgado, y ahí los mensajes y los testimonios pesan más. Este es el punto donde la informalidad se cobra sola: el detalle de los riesgos de rentar sin contrato explica hasta dónde llega el problema.

Lo segundo: el requerimiento de pago por escrito

Con el expediente armado, el siguiente paso es un requerimiento formal. No es un trámite decorativo: es lo que fija la fecha a partir de la cual el ocupante está enterado del adeudo y de tu intención de recuperar el inmueble.

El requerimiento debe decir quién lo firma, qué inmueble ocupa la persona, qué meses debe, cuánto suma el adeudo, en qué plazo se le pide pagar o desocupar y a dónde puede responder. Se entrega de forma que quede constancia: notario, fedatario, mensajería con acuse o correo certificado. Una llamada no deja huella.

Si prefieres empezar por la vía amable, un convenio de desocupación voluntaria documenta la salida acordada, con fecha y condiciones, y evita el juicio. En la práctica es la salida más rápida cuando el ocupante ya sabe que no puede sostener la renta.

Lo tercero: la vía judicial

Si no hay pago ni acuerdo de salida, la recuperación se pide ante un juez. La demanda plantea dos cosas: que se declare terminado el arrendamiento y que se condene al ocupante a entregar el inmueble y a pagar las rentas vencidas.

Sin contrato, el juicio tiene un paso extra: primero se acredita que existía el arrendamiento y en qué términos. De ahí la importancia del expediente. El recorrido general del proceso está en la guía del proceso judicial de arrendamiento, y los tiempos reales, en cuánto tarda recuperar un inmueble.

Un dato de calendario que conviene tener presente: en la Ciudad de México, el Congreso local determinó que a partir del 1 de junio de 2026 se promueven bajo el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares la jurisdicción voluntaria, las providencias precautorias y el procedimiento ejecutivo civil oral, y que a partir del 15 de noviembre de 2026 se suman la vía ordinaria civil oral, la vía de apremio y los demás juicios. Pregúntale a tu abogado bajo qué reglas procesales queda tu caso.

Lo que nunca conviene hacer

Cambiar la chapa, sacar las pertenencias, cortar el agua o la luz, o entrar al inmueble sin autorización.

El Código Penal de la Ciudad de México tipifica el despojo en su artículo 237, y lo sanciona aunque el derecho a la posesión de la cosa sea dudoso o esté en disputa. La CDMX además endureció esas penas en una reforma aprobada en noviembre de 2025. Es decir: ser el dueño no autoriza a recuperar el inmueble por propia autoridad, y el intento puede convertir un pleito civil en una carpeta penal contra el propietario.

Tampoco conviene aceptar pagos parciales sin documentarlos. Un depósito recibido sin concepto puede interpretarse después como una renovación tácita de la relación.

Cómo evitar volver a este punto

Cuando el inmueble vuelva a estar disponible, el orden importa más que la prisa por ocuparlo.

Primero la revisión de quien va a vivir ahí. La Investigación de Inquilino de Liv verifica identidad, ingresos, historial crediticio y antecedentes legales del inquilino y del Obligado solidario, y devuelve un veredicto antes de que exista firma. Cuesta 600 pesos por persona y se resuelve en minutos.

Después el documento. El Contrato de Arrendamiento de Liv deja por escrito la renta, el lugar de pago, los canales de aviso y la firma del Obligado solidario, que es justo lo que faltaba en este caso.

Y si quieres que la gestión del incumplimiento no dependa de ti, la Póliza Jurídica de Arrendamiento se encarga de la cobranza extrajudicial y judicial, y cubre los gastos del proceso legal.

Esta guía es información general sobre la regulación del arrendamiento y no sustituye la asesoría de un abogado para un caso concreto.

Preguntas frecuentes

¿Existe el arrendamiento si nunca firmamos un contrato?

Sí. El arrendamiento se perfecciona con el acuerdo de las partes, y la falta de documento no lo anula. En la Ciudad de México, el artículo 2406 del Código Civil ordena que se otorgue por escrito y señala que la falta de esa formalidad se imputa al arrendador.

¿Cómo pruebo que la persona es mi inquilino si no hay contrato?

Con transferencias o depósitos recibidos de forma periódica, recibos de renta firmados, mensajes donde se reconozca el pago o el adeudo, recibos de servicios a nombre del ocupante y testimonios de vecinos o del administrador del edificio.

¿Puedo cambiar la chapa o cortar los servicios?

No. El Código Penal de la Ciudad de México tipifica el despojo en su artículo 237 y protege la posesión incluso cuando el derecho a poseer está en disputa. La recuperación se pide ante un juez.

¿Cuánto tarda recuperar el inmueble sin contrato?

Más que con contrato, porque primero hay que acreditar la relación y el adeudo. El plazo depende del juzgado, de la defensa del ocupante y de los incidentes del proceso.