Ley antilavado inmobiliaria: qué te aplica y desde cuándo

Mariana lleva ocho años cerrando rentas en la Ciudad de México. Trabaja por su cuenta, sin franquicia, y hasta hace poco pensaba que la ley antilavado era un asunto de bancos y notarías. En agosto de 2026 se enteró de dos cosas casi al mismo tiempo: que el sector inmobiliario está regulado desde 2013, y que las reglas acababan de cambiar con fechas límite muy concretas.

Su primera reacción fue la de casi todos: buscar si eso le aplicaba a ella. La respuesta corta es que probablemente sí, y que averiguarlo toma menos de lo que parece.

Esta guía explica en qué fracción de la ley cae cada rol del sector, qué obligaciones ya corren hoy y qué fechas trae el calendario nuevo. Todo con el artículo de referencia a la vista, para que puedas verificarlo tú.

Qué es la Ley antilavado y por qué el sector inmobiliario está adentro

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, que todos llamamos ley antilavado o LFPIORPI, se publicó en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2012 y está vigente desde 2013.

Conviene tener claro qué es y qué no es.

No es una ley penal. Crea un régimen preventivo que supervisa el SAT, y su incumplimiento se sanciona con multas administrativas. El delito de lavado de dinero vive en otro lado, en el Artículo 400 Bis del Código Penal Federal, y ese sí exige haber actuado "a sabiendas".

Tampoco parte de que hagas algo indebido. Los inmuebles están en la lista porque mueven mucho dinero en una sola operación, porque se compran con frecuencia a través de sociedades o fideicomisos, y porque la plusvalía sirve de pretexto para justificar el origen de los recursos. Es una clasificación de riesgo internacional, no una sospecha sobre quien trabaja en el sector.

Y hay un principio que ordena todo lo demás: la ley no regula personas, regula actividades. El Artículo 17 lista diecisiete tipos de acto u operación considerados de riesgo. Tu obligación depende del papel que juegas en cada operación, no de tu razón social, y puedes caer en más de una a la vez.

En qué fracción caes

Cuatro de las diecisiete tocan al sector inmobiliario. Esta es la parte que resuelve la mayoría de las dudas.

Fracción V: intermedias una compraventa

Es la fracción de la mayoría de los asesores y brokers. La ley la define como "la realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes".

Dos datos que conviene no confundir:

• Identificar al cliente es siempre, sin monto mínimo. No hay umbral que te exima.
• El aviso se presenta cuando la operación alcanza o supera 8,025 UMA, alrededor de 941,413 pesos con el valor de la UMA vigente en 2026.

Fracción V Bis: recibes recursos para un desarrollo

Es "la recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta". El sujeto obligado aquí es quien recibe los recursos destinados al desarrollo. Mismo umbral de aviso que la compraventa: 8,025 UMA.

Fracción XI: firmas o cobras por cuenta del cliente

Aplica a la prestación de servicios profesionales independientes cuando actúas en nombre y representación del cliente, con poder o mandato. Es el caso del apoderado, no el del asesor que consigue comprador y acompaña la negociación.

La propia ley acota el aviso: surge cuando el prestador del servicio lleva a cabo, en nombre y representación del cliente, la operación financiera correspondiente. Preparar o asesorar no basta para detonarlo.

Fracción XV: se constituye un arrendamiento

El arrendamiento es actividad vulnerable por derecho propio, con umbrales independientes de los de compraventa. La ley habla de "la constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior al equivalente a mil seiscientas cinco veces el valor diario de la UMA".

• Identificación: a partir de 1,605 UMA mensuales, unos 188,283 pesos al mes.
• Aviso: cuando el monto del acto u operación mensual alcanza o supera 3,210 UMA, unos 376,565 pesos.

Vale la pena subrayar que el umbral del aviso en arrendamiento es mensual. Existe además una regla general en el Artículo 17 según la cual una suma acumulada en seis meses que supere el monto de aviso "podrá ser considerada" sujeta a la obligación, pero esa es otra cosa y aplica a todas las fracciones.

Lo que ya debes estar cumpliendo hoy

Estas obligaciones no esperan a 2027. Salen del Artículo 18 y ya corren:

• Identificar y conocer al cliente, verificando su identidad con documentos de reconocimiento oficial.
• Identificar al Beneficiario Controlador. Si el cliente es persona moral, fideicomiso u otra figura jurídica, hay que recabar documentación que permita identificarlo. Y con persona física también hay obligación: se recaba una declaración de si sabe o no que existe un beneficiario controlador detrás.
• Integrar y conservar el expediente. Aquí hay un cambio que muchos no tienen en el radar: la reforma del 16 de julio de 2025 dejó el plazo en al menos diez años, no cinco.
• Presentar los avisos a más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente a la operación.
• Contar con un Manual de Políticas y capacitar al personal involucrado.

Una precisión útil: la obligación de designar un Representante Encargado de Cumplimiento aplica a personas morales y a quienes actúan por medio de fideicomisos. Las personas físicas "cumplirán personal y directamente" con las obligaciones de la ley.

Dos cosas que casi nadie sabe

El aviso tardío tiene una frontera de 30 días. Si se te pasó el día 17 pero presentas el aviso dentro de los treinta días siguientes, la ley lo trata como presentación extemporánea. Pasado ese plazo lo trata como omisión, que es una sanción de otro orden por completo. La diferencia entre el día 30 y el día 31 es enorme.

Ponerte al corriente por tu cuenta tiene premio. El Artículo 55 dice que la Secretaría se abstendrá de sancionar, por única ocasión, el total de las infracciones, a quien cumple de manera espontánea y reconoce la falta, siempre que sea antes de que inicie una verificación. Llegar solo vale más que esperar a que te encuentren.

El calendario que ya está corriendo

El 7 de agosto de 2026 se publicó en el Diario Oficial el Acuerdo 115/2026, que reforma las Reglas de Carácter General de la ley. El cambio de fondo es de enfoque: se pasa de un cumplimiento formal, de llenar formatos, a la administración efectiva del riesgo.

Fecha	Qué debe estar listo
30 de noviembre de 2026	Entrada en vigor del Acuerdo
1 de marzo de 2027	Matriz de riesgo, Manual de Políticas y clasificación de clientes por grado de riesgo, perfil transaccional y beneficiario controlador
Enero a diciembre de 2027	Primer ciclo de capacitación anual obligatoria
1 de junio de 2027	Mecanismo automatizado de monitoreo, operando y verificable
Enero a diciembre de 2028	Primer ejercicio sujeto a auditoría anual

Hay un detalle del calendario que conviene atender ya: la matriz de riesgo se construye con al menos doce meses de datos históricos de tus clientes y operaciones. Ese histórico se está escribiendo ahora mismo, así que ordenarlo desde hoy es más barato que reconstruirlo en febrero de 2027.

Qué hacer a partir de hoy

1. Confirma tu fracción o fracciones. Según tu rol real en cada operación, no según tu razón social.
2. Revisa tus expedientes actuales. Identificación completa y beneficiario controlador al 25%.
3. Empieza a ordenar tu histórico. La matriz pedirá doce meses de datos.
4. Actualiza tu Manual de Políticas antes de marzo de 2027.
5. Define tu mecanismo automatizado antes de junio de 2027. Las reglas aceptan desde sistemas especializados hasta procesos apoyados en hojas de cálculo, siempre que cumplan la función y sean verificables ante la autoridad.

Material para descargar

Preparamos estos documentos a partir de una sesión con un oficial de cumplimiento con veinte años en el sistema financiero mexicano. Son gratuitos y puedes compartirlos con tu equipo.

• One pager: la ley antilavado en una hoja
• En qué fracción caes: tabla del Artículo 17
• Beneficiario controlador: qué cambió con el 25%
• El calendario de cumplimiento
• Checklist de los nueve requisitos
• Presentación completa del webinar

Cumplir también es operar mejor

Buena parte de lo que la ley pide (identificar al cliente con documentación soporte, integrar un expediente completo, conservarlo diez años, poder reconstruir cada operación) es lo mismo que necesitas para cerrar rentas sin sobresaltos.

En Liv el expediente se arma solo: identidad verificada, revisión de antecedentes y listas oficiales, contrato con firma electrónica y todo resguardado por operación. No sustituye a tu programa de cumplimiento, pero te da la parte más pesada ya hecha y ordenada.

Esta guía es informativa y no constituye asesoría legal. Para el diseño de tu programa de cumplimiento, consulta a un especialista en la materia.