Cobrar renta es un ingreso gravable en México. No importa si tienes un solo departamento o diez propiedades: desde el primer peso de renta que recibes, tienes obligaciones fiscales ante el SAT. Ignorarlas no las elimina — las acumula con multas y recargos.
Esta guía explica cómo cumplir correctamente con el SAT si eres propietario arrendador: cuándo declarar, qué deducir y qué pasa si no lo haces.
La obligación de declarar: régimen de arrendamiento e inscripción al RFC
Si percibes ingresos por arrendar un inmueble, debes inscribirte al RFC bajo el Régimen de Arrendamiento de Bienes Inmuebles (Capítulo III, Título IV de la Ley del ISR). Esto aplica tanto a personas físicas que rentan una casa habitación como a quienes rentan locales comerciales.
Para inscribirte necesitas: CURP vigente, comprobante de domicilio, escrituras o título de propiedad del inmueble, y una dirección de correo electrónico. El trámite se hace en línea a través del portal del SAT o en cualquier módulo de atención. Una vez inscrito, el SAT te asigna un buzón tributario y comienzas a tener obligaciones mensuales y anuales.
Rentar sin estar dado de alta no es una opción legal. El SAT cruza información con el IMSS, el INFONAVIT, los notarios y los portales de bienes raíces. Las discrepancias se detectan y generan requerimientos.
Cuándo y cómo presentar: declaración anual vs. pagos provisionales mensuales
Como arrendador, tienes dos tipos de obligaciones fiscales:
Pagos provisionales mensuales. Cada mes que recibes renta debes calcular y pagar el ISR correspondiente antes del día 17 del mes siguiente. Estos pagos son a cuenta del impuesto anual — no son opcionales aunque después hagas la declaración anual.
Declaración anual. Se presenta en abril del año siguiente al ejercicio fiscal. En ella consolidas todos los ingresos por arrendamiento del año, aplicas deducciones, acreditas los pagos provisionales que ya hiciste y determinas si tienes saldo a favor o un impuesto complementario a pagar.
La declaración anual se presenta a través del portal del SAT (sat.gob.mx) con tu RFC y Contraseña o e.firma. El sistema prellenará los ingresos que ya reportaron tus inquilinos como gastos deducibles si emitiste facturas (CFDI) por cada mensualidad.
Dos opciones de deducción: gastos comprobables vs. deducción ciega del 35%
El SAT te permite elegir entre dos métodos para reducir tu base gravable. Esta decisión puede significar miles de pesos de diferencia en tu impuesto anual.
Opción 1 — Deducción de gastos comprobables. Puedes deducir los gastos reales relacionados con el inmueble: mantenimiento y reparaciones, predial, primas de seguros, intereses de crédito hipotecario (si aplica) y depreciación del inmueble. Para esto necesitas facturas o comprobantes fiscales de cada gasto. Esta opción conviene si tienes muchos gastos documentados y tus costos reales superan el 35% de tus ingresos.
Opción 2 — Deducción ciega del 35%. Puedes deducir el 35% de tus ingresos brutos por arrendamiento sin necesitar ningún comprobante. Adicionalmente puedes deducir el predial pagado en el año. Esta opción es más sencilla y conviene cuando tus gastos reales son bajos o no tienes facturas que los acrediten.
La mayoría de los propietarios con un solo inmueble bien mantenido encuentran que la deducción ciega del 35% es suficiente y mucho más fácil de administrar. Si tienes propiedades antiguas con gastos de mantenimiento significativos, vale la pena comparar ambas opciones.
Deducciones comunes en el régimen de arrendamiento
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Proteger mi rentaSi eliges deducir gastos comprobables, estas son las principales deducciones que aplican:
- Mantenimiento y reparaciones: pintura, plomería, electricidad, impermeabilización — siempre con factura.
- Predial: el pago anual o semestral del impuesto predial es totalmente deducible en ambas opciones.
- Seguros: primas de seguro de daños o responsabilidad civil del inmueble.
- Intereses hipotecarios: si el inmueble está financiado, los intereses reales pagados al banco son deducibles.
- Honorarios de administración: si contratas a un administrador de propiedades, sus honorarios son deducibles con factura.
- Depreciación: el SAT permite deducir una tasa anual por el desgaste del inmueble (5% anual para inmuebles).
No son deducibles: gastos personales sin relación con el inmueble, mejoras que aumenten el valor del bien (se capitalizan), ni pagos en efectivo sin CFDI.
Consecuencias de no declarar
No presentar tus pagos provisionales o tu declaración anual tiene consecuencias concretas:
- Multas formales: por no presentar declaraciones a tiempo, el SAT impone multas que van de $1,400 a $34,730 pesos por cada declaración omitida (montos 2025).
- Recargos: se aplican mensualmente sobre el impuesto no pagado a una tasa del 1.47% mensual.
- Actualizaciones: el impuesto omitido se actualiza con el índice de inflación (INPC).
- Requerimientos y auditorías: el SAT puede emitir requerimientos automáticos y, en casos de omisión reiterada, iniciar auditorías que revisan hasta cinco años atrás.
- Responsabilidad penal: la defraudación fiscal a partir de $1,932,330 pesos es un delito grave. Para propietarios con varios inmuebles, la acumulación puede llegar a ese umbral.
La regularización voluntaria, antes de que el SAT notifique, reduce significativamente las sanciones. Siempre es mejor presentar con retraso que no presentar.
La diferencia clave entre declaración anual y pagos provisionales mensuales
Es un error frecuente creer que basta con presentar la declaración anual en abril. Los pagos provisionales son obligatorios cada mes y su omisión genera multas y recargos independientes de la declaración anual.
La declaración anual no sustituye los pagos mensuales — los complementa. En la declaración anual acreditas lo que ya pagaste mes a mes y ajustas la diferencia. Si pagaste de más, el SAT te devuelve el saldo a favor. Si pagaste de menos, liquidas la diferencia en abril.
Un propietario organizado lleva registro de cada renta cobrada, emite CFDI mensual, paga el provisional antes del día 17 y guarda facturas de gastos durante cinco años. En abril, la declaración anual es un trámite de 20 minutos.