Ya sabes que la LFPIORPI existe y que el arrendamiento inmobiliario está incluido como actividad vulnerable. Lo que todavía no tienes claro es qué hacer exactamente en cada operación. Este artículo es para eso: un procedimiento concreto, operación por operación, que tu agencia puede implementar desde esta semana.
Primero: ¿tu agencia está obligada?
El umbral de identificación para arrendamiento es de 1,605 UMA mensuales, equivalentes a $188,282.55 pesos en 2026 (con UMA diaria de $117.31). Si al menos una propiedad de tu cartera se renta por encima de ese monto, tienes obligaciones formales.
Si ninguna operación supera ese umbral, la ley no te exige los procesos descritos aquí, aunque conservar documentación básica de arrendatarios sigue siendo una buena práctica operativa.
Paso 0: Registro en el padrón SAT
Antes de cualquier operación que supere los umbrales, tu agencia debe estar registrada como sujeto obligado en el portal SPPLD del SAT (sppld.sat.gob.mx). Este registro es requisito previo. Sin él, no puedes presentar avisos aunque quieras, y el incumplimiento aplica desde la primera operación.
Si ya estás registrado pero nunca has presentado un aviso, verifica que tu registro esté activo y que tengas designado un oficial de cumplimiento.
Paso 1: KYC antes de formalizar el arrendamiento
El proceso de identificación del arrendatario debe ocurrir antes de firmar el contrato, no después. Esto es crítico: la ley exige que identifiques al cliente, no que lo identifiques "eventualmente".
Documentos que debes solicitar al arrendatario persona física:
- Identificación oficial vigente (INE o pasaporte)
- CURP
- Comprobante de domicilio (no mayor a 3 meses)
- RFC (si aplica para la operación)
- Documentación del beneficiario controlador, si alguien más se beneficia de la operación
Documentos para persona moral (empresa arrendataria):
- Acta constitutiva y modificaciones
- RFC de la empresa
- Poder notarial del representante
- Identificación oficial del representante legal
- Identificación y datos del beneficiario controlador final (persona física)
Verificación PEP
Desde la reforma al reglamento publicada en marzo de 2026, debes verificar si el arrendatario o su beneficiario controlador aparece en la lista de Personas Políticamente Expuestas (PEPs) antes de formalizar la operación. La UIF habilitará un medio electrónico para consulta; mientras tanto, revisa las listas disponibles en el portal del SAT y fuentes como la lista OFAC.
Paso 2: Integración y resguardo del expediente
Una vez recabada la documentación, debes integrar un expediente formal del arrendatario y conservarlo por mínimo 10 años desde la última operación con ese cliente. Esto fue modificado por la reforma de julio 2025: antes era 5 años.
El expediente debe incluir:
- Copia de todos los documentos de identificación
- Registro de la operación (monto, fechas, inmueble)
- Resultado de la verificación PEP
- Cualquier nota de riesgo identificada durante el análisis
No puede vivir en una carpeta física en el escritorio. La ley de 2025 exige mecanismos automatizados. Si el expediente no es recuperable en forma digital y auditada, no cumple el estándar.
Paso 3: Monitoreo acumulativo por cliente
La ley no mide solo operaciones individuales. Debes rastrear el total acumulado de rentas cobradas a cada cliente en ventanas móviles de 6 meses. Cuando la suma supera 3,210 UMA ($376,565.10 en 2026), debes presentar un aviso ante la UIF.
Esto es especialmente relevante para agencias que administran múltiples propiedades rentadas al mismo arrendatario corporativo. Una empresa que renta oficinas y bodegas a través de tu agencia puede superar el umbral de aviso aunque cada propiedad individual no lo haga.
Paso 4: Presentación del aviso ante la UIF
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Proteger mi rentaLos avisos se presentan a través del portal del SAT en formato XML estandarizado, a más tardar el día 17 del mes siguiente al que se alcanzó el umbral.
Información que incluye cada aviso:
- Datos del sujeto obligado (tu agencia)
- Datos de identificación del arrendatario
- Monto de la operación o acumulado del periodo
- Descripción del inmueble involucrado
- Tipo de operación (arrendamiento)
Desde la reforma de 2026, si en algún momento detectas señales de alerta de recursos ilícitos —incluso si la operación no se concretó— tienes 24 horas para presentar un aviso de operación inusual o intentada.
Paso 5: Restricción de efectivo
No puedes aceptar pagos en efectivo por arriba de 8,025 UMA ($941,412.75 en 2026). Esto aplica a la suma de pagos de una misma operación, incluyendo IVA y accesorios según la reforma de marzo 2026.
En términos prácticos: para rentas altas o propiedades comerciales, exige que los depósitos, garantías y pagos de renta se hagan exclusivamente por transferencia o cheque. Documenta esta política en tu manual de cumplimiento.
Paso 6: Manual de cumplimiento y capacitación
Debes tener un documento escrito que describa:
- Cómo identificas a los clientes
- Qué haces si detectas señales de alerta
- Quién es tu oficial de cumplimiento
- Cómo capacitas a tu equipo
La reforma de 2025 añadió la auditoría obligatoria: debes obtener un dictamen (interno o externo) que verifique que tus procedimientos son adecuados. Los detalles operativos de cómo se realiza esta auditoría estarán en las reglas de carácter general que el SAT publicará en julio de 2026.
Checklist de cumplimiento para tu agencia
Usa esta lista antes de formalizar cualquier arrendamiento que supere los umbrales:
- Agencia registrada en SPPLD del SAT
- Oficial de cumplimiento designado y registrado
- INE/pasaporte vigente del arrendatario recabado
- CURP y RFC documentados
- Verificación PEP realizada y documentada
- Beneficiario controlador identificado
- Expediente integrado en sistema digital
- Monto validado contra umbral de identificación (1,605 UMA)
- Monitoreo acumulativo a 6 meses activado para este cliente
- Política de no efectivo confirmada para esta operación
- Si supera umbral de aviso (3,210 UMA): aviso programado en calendario antes del día 17
El problema con el cumplimiento manual
Muchas agencias intentan cubrir estas obligaciones con hojas de cálculo y recordatorios en el calendario. Funciona hasta que tienes 15 operaciones activas con 8 clientes distintos y necesitas calcular acumulación a 6 meses de cada uno. En ese punto, el proceso manual introduce errores y el error introduce multas de hasta $7.6 millones de pesos.
La reforma de 2025 fue explícita: los mecanismos de monitoreo deben ser automatizados. No es una recomendación, es un requisito legal.
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