Rentar un inmueble en México implica cumplir con obligaciones fiscales concretas. El desconocimiento no exime de responsabilidad, y la omisión puede generar multas que superan el impuesto original. Si ya tienes un inquilino o estás por arrendar tu propiedad, esta guía te explica el proceso paso a paso.
El primer paso: darte de alta en el régimen correcto
Antes de declarar, necesitas estar registrado ante el SAT en el régimen de arrendamiento. Si ya cuentas con RFC pero nunca has declarado ingresos por renta, debes agregar este régimen a tu situación fiscal.
El trámite se puede hacer en línea a través del portal del SAT (sat.gob.mx) con tu e.firma o contraseña, o de manera presencial en cualquier módulo SAT con cita. El régimen de arrendamiento corresponde al Capítulo III del Título IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
Una vez dado de alta, tienes la obligación de emitir CFDI por cada pago de renta que recibas y de presentar declaraciones periódicas.
Pagos provisionales mensuales: quién debe presentarlos
Los pagos provisionales mensuales son obligatorios cuando los ingresos por arrendamiento superan aproximadamente $32,571 pesos mensuales (equivalente a diez veces el valor diario de la UMA en 2025, calculado de forma mensual). Si tus ingresos están por debajo de ese umbral, puedes optar por solo presentar la declaración anual.
El pago provisional se presenta a más tardar el día 17 del mes siguiente al que corresponde. Por ejemplo, los ingresos de enero se declaran a más tardar el 17 de febrero.
El cálculo es el siguiente:
- Ingresos brutos del mes por arrendamiento.
- Menos deducciones del mismo mes (deducción ciega del 35% o gastos comprobables, más predial proporcional).
- El resultado (base gravable) se aplica a la tarifa mensual del ISR publicada en el Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal vigente.
El impuesto resultante es el pago provisional que se entera al SAT.
Cómo presentar el pago provisional en el portal SAT
El proceso en línea funciona así:
- Ingresar a sat.gob.mx con RFC y contraseña o e.firma.
- Ir a "Trámites" y luego a "Declaraciones".
- Seleccionar "Presenta tu declaración de pago provisional o definitiva de impuestos federales".
- Elegir el período correspondiente y el tipo de declaración (mensual, régimen de arrendamiento).
- Capturar los ingresos del mes y las deducciones.
- El sistema calcula el impuesto. Si hay retención del 10% por parte del inquilino, se captura como acreditamiento.
- Generar la línea de captura si hay impuesto a pagar, o presentar en ceros si el resultado es negativo o cero.
El pago se puede hacer en línea a través de los bancos autorizados (BBVA, Banamex, Banorte, HSBC, entre otros) usando la línea de captura generada por el SAT.
La declaración anual: plazos y cómo se presenta
La declaración anual del régimen de arrendamiento se presenta en abril del año siguiente al ejercicio fiscal que se declara. Si el ejercicio fue 2025, la declaración anual se presenta en abril de 2026.
La declaración anual permite consolidar todos los ingresos del año, aplicar deducciones anuales (incluyendo gastos comprobados o la deducción ciega), y acreditar los pagos provisionales mensuales ya realizados. Si los pagos provisionales excedieron el ISR anual, se genera un saldo a favor que puede solicitarse en devolución o acreditarse contra impuestos futuros.
El proceso es similar al de los pagos provisionales, pero en la pantalla de declaración anual se capturan los totales del año completo.
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Proteger mi rentaOpciones de deducción: cuál conviene más
Esta es una de las decisiones más importantes del proceso. Hay dos caminos:
Deducción ciega: El SAT permite deducir automáticamente el 35% de los ingresos brutos, sin necesidad de facturas ni comprobantes. Además, se puede deducir el importe del predial pagado durante el año. Esta opción es ideal si los gastos reales del inmueble son bajos o si no tienes comprobantes organizados.
Deducciones comprobables: Puedes deducir gastos reales relacionados con el inmueble: mantenimiento, reparaciones, primas de seguros, intereses hipotecarios, honorarios de administración y predial. Cada gasto debe estar respaldado por un CFDI emitido a tu nombre y RFC. Esta opción conviene cuando los gastos superan el 35% de tus ingresos brutos.
La ley permite cambiar de opción una vez por ejercicio fiscal, antes de presentar el primer pago provisional del año.
Qué pasa si el inquilino te retiene el ISR
Si tu renta mensual supera el umbral de aproximadamente $32,571 pesos, el inquilino tiene obligación legal de retenerte el 10% del monto bruto de la renta y enterarlo al SAT por su cuenta. En ese caso, recibirás el 90% de la renta y el inquilino debe emitirte un CFDI de retención como comprobante.
Esa retención es acreditable: cuando presentes tus declaraciones mensuales o la anual, puedes restar el monto retenido del impuesto calculado. Esto evita pagar dos veces sobre el mismo ingreso. Es importante conservar los CFDI de retención que te emita el inquilino para poder acreditarlos correctamente.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
No emitir factura: Muchos propietarios cobran la renta sin emitir CFDI. Esto es una omisión formal que puede generar multas de entre $1,330 y $3,330 pesos por cada factura no emitida, además de las consecuencias por el ingreso no declarado.
Mezclar deducciones: La deducción ciega y las deducciones comprobables son mutuamente excluyentes en el mismo ejercicio. Aplicar ambas es un error que el SAT puede detectar en una revisión.
Declarar en el régimen equivocado: Algunos propietarios tributan sus ingresos por renta dentro de su actividad empresarial o profesional, cuando deberían hacerlo en el régimen de arrendamiento. Esto afecta el cálculo correcto del impuesto.
No conservar comprobantes de gastos: Si optas por deducciones comprobables y no tienes CFDI que las respalden, el SAT puede rechazarlas en una auditoría y reliquidar el impuesto con recargos.
El proceso de declaración no es complicado una vez que se entiende la estructura, pero sí requiere consistencia. Mantener un registro ordenado de ingresos y gastos mes a mes hace que la declaración anual sea un trámite sin sorpresas.