Los propietarios que rentan inmuebles en México tienen dos opciones para calcular el impuesto sobre sus ingresos por arrendamiento: deducir los gastos reales comprobados o aplicar la deducción ciega del 35%. Elegir mal entre estas dos opciones puede significar pagar más impuestos de los necesarios. Esta guía explica cómo funciona la deducción ciega, cuándo conviene y cuándo no.
Qué es la deducción ciega en arrendamiento
La deducción ciega es una opción dentro del régimen de arrendamiento del SAT que permite deducir automáticamente el 35% de los ingresos brutos obtenidos por rentar un inmueble, sin necesidad de comprobar ningún gasto real.
La lógica detrás es simplificar el cumplimiento fiscal: en lugar de guardar facturas de mantenimiento, reparaciones y honorarios a lo largo del año, el propietario puede aplicar un porcentaje fijo como deducción, independientemente de lo que realmente haya gastado.
La base para calcular el impuesto queda entonces en el 65% de los ingresos brutos, sobre la cual se aplica la tasa de ISR correspondiente.
Cuándo conviene aplicarla
La deducción ciega conviene cuando los gastos reales comprobables son menores al 35% de los ingresos por arrendamiento. Eso es más frecuente de lo que parece.
Un inmueble sin hipoteca activa, que no requirió remodelaciones durante el año y cuyos gastos de mantenimiento fueron menores — plomería menor, pintura puntual, servicios del administrador — fácilmente tiene gastos reales por debajo del 20% de los ingresos anuales. En ese escenario, la deducción ciega del 35% es más ventajosa.
Ejemplo concreto: si rentas a 15,000 pesos mensuales, generas 180,000 pesos al año. Si tus gastos reales son 25,000 pesos (14%), la deducción ciega te permite deducir 63,000 pesos (35%). La diferencia — 38,000 pesos adicionales de deducción — reduce directamente tu base gravable.
Cuándo NO conviene
Hay situaciones donde deducir los gastos reales es mejor opción:
- Inmueble con hipoteca activa. Los intereses reales pagados son deducibles, y en los primeros años de un crédito hipotecario pueden representar montos significativos.
- Gastos de mantenimiento elevados. Si durante el año hubo remodelaciones, reparaciones mayores o sustitución de equipos, los gastos reales podrían superar el 35%.
- Remodelaciones documentadas con facturas. Una obra de 80,000 pesos en un inmueble que genera 180,000 al año ya supera el 35% por sí sola.
En estos casos, la deducción de gastos reales requiere más trabajo administrativo pero resulta en un impuesto menor.
Cómo se aplica en el SAT
La deducción ciega se selecciona directamente en la declaración de ISR por arrendamiento, ya sea en las declaraciones provisionales mensuales o en la declaración anual.
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Proteger mi rentaEl proceso:
- Al ingresar al portal del SAT con tu RFC y contraseña, en la sección de declaraciones de arrendamiento seleccionas la opción "deducción opcional" o "deducción ciega" según la nomenclatura del sistema vigente.
- El 35% se aplica automáticamente sobre los ingresos declarados.
- El sistema calcula el ISR a pagar sobre el 65% restante.
Una restricción importante: no puedes mezclar deducción ciega y gastos reales en el mismo ejercicio fiscal para el mismo inmueble. Una vez elegida la opción para el año, aplica a todas las declaraciones de ese periodo.
El predial y las contribuciones locales también se deducen
Este punto es frecuentemente desconocido y genera pagos de más: aunque se aplique la deducción ciega del 35%, el predial del inmueble y las contribuciones locales sí se pueden deducir adicionalmente.
Esto significa que la deducción efectiva puede ser mayor al 35%: el 35% automático más el monto del predial pagado en el año. Para inmuebles en zonas con predial elevado, esto mejora aún más el beneficio de la opción ciega.
El error más común
El error que más se repite: intentar usar ambas opciones en el mismo año fiscal, o cambiar de una a otra a mitad del ejercicio.
Si comienzas el año aplicando deducción ciega en tus declaraciones provisionales y a mitad del año decides que era mejor deducir gastos reales, no puedes hacer la corrección retroactiva sin presentar declaraciones complementarias y potencialmente enfrentar recargos. La elección se hace al inicio del ejercicio o al presentar la declaración anual, y aplica de forma consistente.
Antes de elegir, haz el cálculo con ambos escenarios usando los números del año anterior. Si no tienes certeza, un contador especializado en arrendamiento puede hacer ese análisis en menos de una hora.