Rentar un inmueble en México genera ingresos que deben declararse ante el SAT, pero también genera gastos que la ley permite deducir para reducir la base gravable. Saber exactamente qué se puede restar y cómo hacerlo correctamente puede representar una diferencia significativa en el impuesto que pagas al año.
El régimen de arrendamiento en el SAT
Los propietarios que obtienen ingresos por rentar inmuebles tributan bajo el régimen de arrendamiento, también conocido como régimen de actividad empresarial para personas físicas con ingresos por arrendamiento. La tasa del ISR varía entre el 1.92% y el 35% dependiendo del nivel de ingresos, bajo una tabla progresiva.
La declaración puede hacerse mensualmente mediante pagos provisionales o, si los ingresos por arrendamiento son el único o principal ingreso, directamente en la declaración anual. En cualquier caso, las deducciones aplican en el periodo en que se realizó el gasto.
Gastos deducibles comprobados
Para deducir gastos, el contribuyente debe contar con el comprobante fiscal digital por internet (CFDI) correspondiente. Los principales gastos deducibles en el régimen de arrendamiento son:
Impuesto predial. El predial pagado al municipio o alcaldía es deducible en su totalidad. Conserva los recibos de pago con los datos completos del inmueble.
Mantenimiento y conservación. Los gastos de conservación del inmueble son deducibles: pintura, plomería, electricidad, impermeabilización y reparaciones en general, siempre que cuenten con CFDI a nombre del propietario.
Intereses hipotecarios. Si el inmueble tiene un crédito hipotecario, los intereses pagados al banco son deducibles. La institución financiera emite la constancia anual de intereses que necesitas para hacer la deducción.
Salarios y cuotas de seguridad social del administrador. Si contratas a alguien para administrar el inmueble o los inmuebles, su salario y las cuotas que pagas al IMSS son deducibles.
Depreciación del inmueble. El SAT permite deducir el 5% anual del valor de construcción del inmueble (no del terreno) como gasto de depreciación. Para calcularlo necesitas conocer la proporción del valor total que corresponde a construcción, que generalmente se obtiene del avalúo o del contrato de compraventa.
Seguros. Las primas de seguros contratados para proteger el inmueble son deducibles.
Honorarios de administración. Si pagas a una inmobiliaria o administrador de propiedades un porcentaje de la renta por sus servicios, ese costo es deducible con el CFDI correspondiente.
La deducción ciega del 35%: cuándo conviene
El SAT ofrece una alternativa para quienes no quieren o no pueden acumular comprobantes de todos sus gastos: la deducción ciega del 35% sobre los ingresos por arrendamiento, más el impuesto predial. Esta deducción se aplica sin necesidad de presentar comprobantes de ningún otro gasto.
La deducción ciega conviene cuando el total de gastos comprobables con CFDI es inferior al 35% de los ingresos. Si tus gastos reales son bajos o no tienes todos los comprobantes, esta opción simplifica la declaración y puede resultar en un ISR similar o menor.
Por el contrario, si tienes un inmueble antiguo con gastos de mantenimiento altos, intereses hipotecarios elevados y gastos de administración documentados, la deducción de gastos comprobados puede superar el 35% y conviene más.
Las dos opciones son excluyentes: en cada ejercicio fiscal el propietario elige una u otra. No se pueden combinar.
Errores frecuentes al declarar ingresos por arrendamiento
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Proteger mi rentaNo declarar en absoluto. Muchos propietarios creen que si los ingresos son bajos o si el pago se hace en efectivo, el SAT no se va a enterar. El SAT cruza información con registros de inmobiliarias, plataformas de renta, Infonavit y notarías. La omisión puede resultar en multas, recargos y, en casos extremos, responsabilidad penal.
No pedir CFDI de los gastos. Sin comprobante fiscal, el gasto no es deducible. Exige CFDI de cada proveedor, aunque el contratista sea una persona física con actividad empresarial que emita sus propias facturas.
Mezclar el predial de varios inmuebles. Si tienes más de un inmueble en renta, el predial de cada uno solo es deducible de los ingresos que genera ese inmueble específico. No puedes sumar el predial de todos y aplicarlo a uno solo.
Deducir gastos del inmueble que habitas. Solo son deducibles los gastos del inmueble que rentas, no los de tu vivienda principal.
Pagos provisionales mensuales versus declaración anual
Un punto que confunde a muchos propietarios que comienzan a declarar: el SAT requiere pagos provisionales mensuales del ISR sobre ingresos por arrendamiento. Estos pagos se calculan sobre los ingresos del mes, aplicando las deducciones correspondientes a ese mismo periodo.
Al final del año fiscal, en la declaración anual, se hace el cálculo definitivo considerando todos los ingresos y deducciones del ejercicio, y el resultado puede ser un saldo a favor (si pagaste de más en los provisionales) o un impuesto adicional. Por eso es importante no solo pagar los provisionales mensualmente sino hacer una proyección anual para no llevarte sorpresas en abril.
Si los ingresos por arrendamiento son tu único ingreso o el principal, es recomendable trabajar con un contador que maneje este régimen específicamente, porque los cruces de información que hace el SAT son cada vez más precisos y los errores en declaraciones pueden generar requerimientos de revisión.
Cómo afecta la deducción al rendimiento real del inmueble
Un propietario que aprovecha correctamente las deducciones disponibles puede mejorar su rendimiento neto de forma significativa. Supón un inmueble que genera 180,000 pesos al año en renta, con gastos deducibles comprobados de 60,000 pesos (predial, mantenimiento, intereses hipotecarios parciales). La base gravable baja de 180,000 a 120,000 pesos, lo que reduce el ISR proporcional a ese diferencial.
En términos de rendimiento, esa reducción fiscal se traduce directamente en más ingreso neto disponible, lo que mejora la tasa de retorno real de la inversión.
La declaración correcta como parte de la gestión de tu propiedad
Un propietario que lleva correctamente su contabilidad de arrendamiento, que acumula sus CFDI durante el año y que entiende qué puede deducir termina pagando menos impuestos de forma legalmente válida. No se trata de evasión sino de aprovechar las deducciones que la ley expresamente permite.
La diferencia entre declarar sin planificación y declarar con todos los gastos correctamente deducidos puede representar varios miles de pesos al año, dependiendo del nivel de ingresos por arrendamiento. La gestión fiscal es parte integral de la rentabilidad del inmueble, no un trámite separado.