Muchos propietarios en México rentan sus inmuebles sin saber con exactitud cuáles son sus obligaciones fiscales. Algunos asumen que si la renta es "pequeña" no tienen que declarar. Otros declaran de más por desconocimiento. La realidad es que el régimen de arrendamiento tiene reglas claras en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, y entenderlas puede hacer una diferencia significativa en lo que efectivamente se paga cada año.
Cuál es el régimen fiscal aplicable
Los ingresos por rentar un inmueble en México tributan bajo el régimen de arrendamiento, regulado en el Capítulo III del Título IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), específicamente en los artículos 114 al 118.
Toda persona física que obtenga ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles está obligada a tributar en este régimen. El registro ante el SAT es obligatorio desde el primer peso de ingreso por renta; no existe un mínimo exento.
Lo que sí existe es una diferencia importante dependiendo del monto mensual de ingresos por renta.
ISR: cómo funciona el cálculo básico
El Impuesto Sobre la Renta en el régimen de arrendamiento se calcula sobre los ingresos netos, es decir, los ingresos brutos menos las deducciones autorizadas. El resultado se aplica a la tabla de tarifas del ISR correspondiente al período.
Hay dos opciones para calcular las deducciones:
Deducción ciega (opción simplificada): El SAT permite deducir automáticamente el 35% de los ingresos brutos sin necesidad de comprobar gastos, más las contribuciones prediales del inmueble pagadas en el período. Esta opción es conveniente para propietarios cuyos gastos reales son menores a ese porcentaje.
Deducciones comprobables: El propietario puede deducir gastos reales relacionados con el inmueble: mantenimiento y conservación, primas de seguro contra incendio o terremoto, intereses de crédito hipotecario (si el inmueble está financiado), honorarios de administración y el importe de las contribuciones sobre el inmueble. Esta opción requiere facturas (CFDI) que respalden cada gasto.
La elección entre una y otra opción se puede cambiar una vez por ejercicio fiscal, y la decisión debería basarse en el nivel real de gastos del propietario.
La retención del ISR: cuándo aplica
Si los ingresos mensuales por arrendamiento superan aproximadamente diez veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización (UMA), el arrendatario (el inquilino) tiene obligación de retener el 10% del monto de la renta y enterarlo directamente al SAT.
En 2025, el valor diario de la UMA es de $108.57 pesos. Diez veces ese valor mensual equivale a aproximadamente $32,571 pesos mensuales. Por encima de ese umbral, el propietario recibe la renta ya con la retención descontada, y el inquilino entrega al SAT el 10% retenido.
El propietario puede acreditar esa retención contra el ISR que determine en su declaración anual, lo que evita la doble tributación.
IVA en arrendamiento: ¿cuándo aplica?
El Impuesto al Valor Agregado no aplica en todos los casos de arrendamiento. La regla general es la siguiente:
- Arrendamiento de inmuebles para uso habitacional: exento de IVA. Si rentas una casa, departamento o cuarto para que el inquilino viva ahí, no se cobra ni se traslada IVA.
- Arrendamiento de inmuebles para uso comercial o de oficinas: sí aplica IVA del 16%. Locales comerciales, bodegas, oficinas y consultorios están sujetos al impuesto.
Es importante que el contrato de arrendamiento especifique el uso del inmueble, ya que eso determina el tratamiento fiscal correcto.
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Proteger mi rentaPagos provisionales: qué son y cuándo se hacen
El régimen de arrendamiento exige presentar pagos provisionales mensuales cuando los ingresos superan el umbral de retención mencionado anteriormente. Si los ingresos son menores a ese umbral, los pagos provisionales son opcionales y el propietario puede optar por solo presentar la declaración anual.
Los pagos provisionales se presentan a más tardar el día 17 del mes siguiente al período que se declara, a través del portal del SAT utilizando la e.firma o la contraseña del contribuyente.
El cálculo del pago provisional mensual usa las mismas tablas de tarifas del ISR, aplicadas al ingreso del mes menos las deducciones correspondientes al mismo período.
Obligaciones adicionales del propietario
Además del ISR, el propietario tiene otras obligaciones:
Emitir facturas (CFDI): El propietario registrado ante el SAT debe emitir una factura por cada pago de renta que reciba. La factura se puede emitir de manera mensual o por el período pactado en el contrato.
Contribuciones locales: El impuesto predial y los derechos de uso de agua son obligaciones que corren a cargo del propietario, salvo que el contrato establezca lo contrario. Algunos propietarios trasladan estas obligaciones al inquilino mediante cláusula expresa en el contrato.
Conservar comprobantes: Todos los documentos relacionados con el inmueble (facturas de mantenimiento, recibos de predial, escritura, contratos) deben conservarse durante al menos cinco años, que es el plazo de caducidad de las facultades de revisión del SAT.
La informalidad y sus riesgos
Rentar en efectivo y sin factura puede parecer conveniente en el corto plazo, pero expone al propietario a consecuencias importantes. El SAT tiene mecanismos para detectar ingresos no declarados a través del cruce de información con el IMSS, el INFONAVIT y las instituciones financieras.
Las multas por omisión de declaraciones pueden ir del 55% al 75% del impuesto omitido, más actualización y recargos. En casos de evasión reiterada, las sanciones pueden llegar a ser mayores.
La formalización del arrendamiento, además de cumplir la ley, tiene ventajas prácticas: los ingresos comprobables ante el SAT facilitan el acceso a créditos y son útiles para demostrar patrimonio en otros procesos.