El inquilino abandonó el inmueble: qué hacer y en qué orden

El escenario es conocido: llamadas sin respuesta, la renta sin pagar, los vecinos dicen que hace semanas no ven a nadie, y por la ventana se alcanzan a ver muebles y cajas. El propietario tiene las llaves en la mano y una tentación muy razonable: entrar y recuperar lo suyo.

Ese es exactamente el movimiento que conviene no hacer primero.

Un inmueble que parece abandonado no está jurídicamente desocupado. Mientras el contrato siga vivo y no haya habido entrega, la posesión sigue siendo del arrendatario, y el Código Penal de la Ciudad de México tipifica el despojo en su artículo 237 y lo sanciona aun cuando el derecho a la posesión sea dudoso o esté en disputa. Un propietario con razón puede terminar con una carpeta de investigación en contra por hacer las cosas en el orden equivocado.

El orden correcto tiene cinco pasos.

Paso 1. Documentar el abandono, no presumirlo

Lo primero es construir evidencia de que el inmueble está desocupado de hecho.

• Fotografías y video con fecha desde el exterior y desde áreas comunes, sin entrar.
• Constancia del administrador del condominio o de la vigilancia, señalando desde cuándo no se ve actividad.
• Testimonio de vecinos, por escrito y firmado si están dispuestos.
• Consumo de servicios. Un recibo de luz o agua en mínimos durante dos o tres periodos es una de las pruebas más sólidas de que nadie habita el inmueble.
• Correspondencia acumulada en el buzón.

Con eso armado, el siguiente paso es darle forma legal.

Paso 2. Intervención de un fedatario o del juez

Hay dos rutas, y la elección depende del valor de lo que hay dentro y del riesgo que estés dispuesto a asumir.

Fe de hechos ante notario o corredor público. El fedatario acude al inmueble, hace constar el estado en que se encuentra y levanta el acta. Es rápido y relativamente económico.

Jurisdicción voluntaria ante el juez. Se solicita al juzgado que se haga constar el abandono y, en su caso, se autorice el acceso y el inventario de los bienes. Es más lento y más protegido.

Dato de calendario para la Ciudad de México: el Congreso local determinó que a partir del 1 de junio de 2026 la jurisdicción voluntaria, las providencias precautorias y el procedimiento ejecutivo civil oral se promuevan bajo el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, y que la vía ordinaria civil oral y los demás juicios se sumen a partir del 15 de noviembre de 2026. Pregúntale a tu abogado bajo qué reglas entra tu solicitud.

Paso 3. Los bienes que quedaron dentro

Regla simple: no disponer de nada.

Tirar, vender, regalar o guardar en tu casa las pertenencias del inquilino puede generarte responsabilidad, incluso si son pocas y de poco valor. Lo que corresponde es inventariarlas, de preferencia con el fedatario presente o con dos testigos, y resguardarlas.

Después, notificar. Al inquilino y al Obligado solidario, en los domicilios y por los canales que el contrato señala, avisando que el inmueble fue encontrado desocupado, que sus bienes están inventariados y resguardados, y en qué plazo puede recogerlos. Deja constancia del envío.

Paso 4. Cerrar el contrato

La salida física no es la terminación jurídica. Si el contrato no se cierra, el plazo sigue corriendo y el adeudo sigue creciendo sobre un inmueble que no puedes rentar con seguridad.

Si logras contacto, lo mejor es un acuerdo firmado que reconozca la terminación, la entrega y el estado de cuenta. La plantilla está en el convenio de desocupación voluntaria.

Si no hay contacto, la vía es judicial: se demanda la terminación o la rescisión del contrato, la entrega del inmueble y el pago de las rentas vencidas. En la Ciudad de México las causales están en el artículo 2489 del Código Civil, y el recorrido del procedimiento en la guía del proceso judicial de arrendamiento.

Paso 5. El cobro

El adeudo no desaparece porque el inquilino se haya ido. Se puede reclamar al arrendatario y también al Obligado solidario, si firmó el contrato en esa calidad, porque responde por las mismas obligaciones.

Aquí se ve el valor de dos cosas que se deciden al firmar: tener bien identificado al Obligado solidario, con domicilio y canales de contacto, y tener el contrato con el lugar de pago designado, porque de eso depende acreditar desde cuándo hay mora.

Cuando el inmueble vuelve a estar libre

Antes de volver a rentar, levanta el acta de entrega con inventario y lecturas de medidores, aunque la entrega la hayas hecho tú por decisión judicial. Ese documento es el punto de partida del siguiente arrendamiento. El formato está en el acta de entrega del inmueble.

Y la parte que evita repetir la historia: revisar a quién se le renta. La Investigación de Inquilino de Liv verifica identidad, ingresos, historial crediticio y antecedentes legales del inquilino y del Obligado solidario, con veredicto antes de la firma. El abandono silencioso casi nunca es el primer aviso: suele venir después de un patrón que se podía ver desde el principio. Las señales están en cómo identificar a un inquilino de alto riesgo.

Esta guía es información general sobre la regulación del arrendamiento y no sustituye la asesoría de un abogado para un caso concreto.

Preguntas frecuentes

Si el inquilino se fue sin avisar, ¿puedo entrar al inmueble?

No conviene hacerlo por cuenta propia. Mientras el contrato no esté terminado y el inmueble no haya sido entregado, la posesión sigue siendo del arrendatario. Lo prudente es documentar el abandono ante fedatario o ante el juez por la vía de jurisdicción voluntaria.

¿Qué hago con las cosas que dejó?

No disponer de ellas. Inventariarlas con fedatario o con testigos, resguardarlas y notificar al inquilino y al Obligado solidario en los domicilios y canales pactados en el contrato.

¿El contrato se termina solo cuando el inquilino se va?

No. La salida física no equivale a la terminación jurídica. Conviene cerrarlo con un convenio firmado o, si no hay contacto, con la acción correspondiente ante el juez.

¿Puedo cobrar las rentas que quedaron pendientes?

Sí, y también al Obligado solidario si firmó el contrato en esa calidad. El adeudo no se extingue porque el inquilino se haya ido.